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行业沪房贷蹊跷反弹

2020-08-14 来源:哈尔滨娱乐网

近日,上海总部公布的显示,11月上海新增住房 0.8亿元,环比多增25.1亿元。这已是沪上楼市个贷在经历了持续的负增长后,连续第2个月回暖。在楼市预期不明的背景下,房贷升温透露的信息颇为微妙。

“这说明老百姓买房的意愿还比较强,刚性需求是目前的主流。限购令出台以后,上海房价并没有出现下跌现象,而且还出现量价齐升的状态,买房者的心理预期正在发生改变。”上海一位房地产行业证券分析师分析说。

市场:预期效应破灭

“今年以来,两次大规模的调控都没有让上海的房价下跌,多数购房者认为在如此严厉的措施下,房价依然坚挺,未运营商的IT开支自然需要趋于谨慎和理性。而应用虚拟化技术所带来的服务器采购台数优化来下跌的可能性很小,反而更加担心未来大幅度的上涨,在恐慌的心理状态下,与其等着观望,还不如早点下手。”上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为。

调查发现,11月份以来,上海楼市又开始火爆,在位于一号线宝安公路站附近的中梁英伦印象楼盘开盘前前来咨询的人就络绎不绝,该盘的销售人员告诉,需要交 万元才能排队拿号,而且目前已经有超过1000人缴纳了定金。

“我了解的情况是这样,至少国有银行目前是严格遵守关于房贷的规定,但是眼下上海个人房贷业务属于淡季不淡的状态,12月我们银行已经受理的个人房贷的申请数额和数量仍然处于增长状态,从10月份开始已经出现明显的回升,11月份的数量相比10月增加八成左右,而12月仅上半月的数量几乎又赶上了11月。”某国有股份制银行经理透露说。

首席经济学家鲁政委在接受采访时表示,在严厉的调控下,目前的购房者中已经不存在短期投资的行为,大多数购房者属于刚性需求或者改善性需求,例如一个外地来上海的人,以前可能买的40平方米的房子,而随着事业的发展,父母、小孩都到身边,他必须购买更大的房子来满足自己的需求,这部分人在等待了大半年后,发现调控并没有产生他们预期的效果,纷纷加入购房的行列。

鲁政委的观点在一家股份制银行零售业务部副经理处得到了验证:“按理说年底到春节的这段时间应该是楼市成交的淡季,个人房贷规模不至于如此迅速增长。银行方面也是严格按照规定来办理房贷手续,甚至有些银行还千方百计推迟房贷审批的时间,但是还是无法改变房贷规模不断扩张的现状。”

另外,有分析人士指出,目前在盛传上海房地产税是针对新增一般房地产进行征税,这使得不少客户反而加快了购房的步伐,以赶上免交税的“末班车”。

“从最近两个月的数据来看,个人房贷规模的反弹力度甚至出乎不少银行业内人士的意料。说明调控的预期已经被自然打破,大部分购房者都不认为房价会下跌。预期没了,买房的热情也就高了。”上“还有600张二等座述证券分析师无奈地说。

银行:加锁防冲关

“即使手续齐全,符合贷款规定,可我10月份申请贷款到现在都还没批下来,更别说是12月份新申请的了。”购房者林信伟对说。上述银行信贷经理向证实,由于年底银行放款额度收紧,12月大部分银行都在放10月份签约的贷款客户,11月新签约客户基本上都要集中在明年1、2月份才能放款,整个贷款办理期限会明显拉长。因此10月份申请到现在没批下来的客户肯定存在。

据了解,近期的银行贷款政策并无很大的变动,仍然维持首套房首付 成、贷款利率下浮15%,部分银行已经停止了优惠措施;二套房首付5成、贷款利率上浮10%。例如:12月份上海的部分支行已经停止新的房贷签约,全部签约将会集中在12月中下旬,并且在明年1月才会进行贷款审批,其他银行虽然签约仍在继续,但审批的速度明显放慢,目前从签约到放款的周期基本维持在2个月左右。

“上海的三部门早已明确了二套房贷要认房认贷认调查,银行必须很快落实,主要强调的就是从初审开始严格把关,信贷员只要敢违规操作就立刻作离岗处理。”上述信贷经理告诉。

调查发现,根据上海市房管局、央行上海分行和上海市银监局联合转发的通知,着重通过上海市房屋登记信息系统对借款人家庭住房情况申请、初审、查询、出具查询结果等程序予以细化:借款人申请住房贷款时应当如实向贷款银行申报本人和家庭成员的住房情况,经银行初审后,借款人向房地产交易中心申请住房查询,贷款银行凭房地产交易中心出具的查询结果审核确定借款人的贷款首付款比例及利率。

该信贷经理介绍说,在初审上把好关,就是在房贷审批上多加一道‘防火墙’。房贷初审主要针对购房合同上的成交价是否合理,信贷员会亲自调查而不让中介插手经办,以防止中介做高房价、变相降低首付的手法。这在以往是很少见的。

银行的行为也是迫于无奈,为什么千方百计推迟房贷的审批,一方面是因为监管部门一再表态要严格控制房贷的增长,严格审查贷款人的资格,银行方面也只能从严处理;另一方面,个人房贷的反弹势头超过了银行的预期,银行年底本来就紧张的信贷额度也难以满足需求。

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